1 Einleitung

Trotz der komplexen Ausschreibungsprogramme und Hilfestellungen verschiedenster Art ist es leider immer noch so, dass – wie die FAZ am 5.7.2003 schrieb- beim Bauen Kostenüberschreitungen von 10 bis 20 % normal sind. Das gibt mancher schwachen Finanzierung den Rest.

Analysiert man die Gründe für diese Überschreitungen, so stößt man auf die beeinflussbaren Änderungen, als da sind höherwertiger Ausbau, wie teurere Bodenbeläge, andere Armaturen usw.. Dem gegenüber stehen vom Bauherrn nicht beeinflussbare Faktoren, wobei die meisten, z.B. im Bereich der Planung, durch Versicherungen abgedeckt werden. Teilweise müssen auch die Betroffenen haften. Eine andere Situation ergibt sich allerdings beim Baugrund. Nach der höchsten bundesrepublikanischen Rechtsprechung ist der Boden ein Baustoff, den der Bauherr liefert. Letztendlich bleibt er sein Risiko, das auch nur sehr begrenzt versicherbar ist. Auch die Übertragung des Risikos auf einen Generalunternehmer lässt sich im gerichtlichen Alltag tatsächlich nur selten durchsetzen.

2 Echtes Baugrundrisiko

Da mit dem Begriff des Baugrundrisikos viel Schindluder getrieben wird, er macht es ja so einfach die Kosten dem Bauherrn aufzubürden, unterscheidet man zwischen echtem und scheinbarem Baugrundrisiko. Das Echte ist nur verwirkt, wenn das Grundstück entsprechend den Regeln der Technik ausreichend untersucht wurde und dann trotzdem ein unvorhergesehenes Problem auftaucht. Dies ist nur sehr selten der Fall und könnte dazu verleiten, die Baugrundproblematik auf die leichte Schulter zu nehmen. Das ist aber sehr leichtsinnig, denn damit beginnt das scheinbare Baugrundrisiko bereits.

3 Scheinbares Baugrundrisiko

Insbesondere beim EFH-Bau aber auch bei größeren Bauvorhaben wird aus Kostengründen der Untergrund gar nicht oder nur unzureichend untersucht. Jede Überraschung im Boden, sei es Wasser, geringe Tragfähigkeit, aufgeweichte Planie usw. werden zum Festessen für den Tiefbauunternehmer. Da diese Dinge in der Ausschreibung nicht ausreichend aufgeführt sind, darf er auf die Bezahlung des entsprechenden Nachtrages setzen. Der Bauherr muss also zahlen, obwohl es sich nicht um ein echtes Baugrundrisiko handelt. Dass der Bauherr evtl. später das Geld beim Projektplaner wieder eintreiben darf, ist nicht sicher. Vor allem hilft es ihm bei der laufenden Finanzierung nicht. Man droht mit Stillstand, wenn die Kostenübernahme nicht gewährleistet ist.

Darüber hinaus gibt es noch einige scheinbare Baugrundrisiken, die vom Unternehmer als Nachtrag gerne in Rechnung gestellt werden, obwohl die Ursache seltenst tatsächlich vom Bauherrn zu vertreten ist. Häufig handelt es sich dabei um Fehler in der Ausführung, z.B. wenn die Aushubsohle durch den Baubetrieb aufgeweicht ist. Dann werden die Vertiefung der Baugrubensohle und der anschließende Einbau eines Bodenaustausches notwendig. Hier können auch bei einer kleinen Baugrube, z.B. von 10 x 15 m, schnell Kosten von 5000 € und mehr zusammen kommen. Ärgerlich ist, dass die zusätzlichen Kosten bei richtigem Maschineneinsatz meist zu vermeiden wären.

4 Konzept zur Vermeidung von Nachträgen durch Baugrund und Gründung

Wie allgemein bekannt, gibt es tausende, unterschiedlicher Abfolgen von Bodenprofilen, d.h. unzählige Möglichkeiten und Kombinationen, die der Bauherr kaum unterscheiden und bewerten kann. Deshalb ist es ihm anzuraten, sich der Hilfe eines erfahrenen Geotechnikers zu versichern.

Wird nun sofort eine geotechnische Untersuchung mit entsprechenden Bohrungen, wie in der DIN 1054 und 4022 beschrieben, beauftragt, so kann auch das relativ teuer werden. Deshalb schrecken sowohl der Bauherr als auch oft der Architekt davor zurück, den Geotechniker überhaupt zu belästigen. Als Argument gilt dann oft, das Nachbarhaus steht doch auch oder das Gebiet ist doch als Bauland ausgewiesen. Diese und andere Argumente bewahren aber später nicht vor überflüssigen Nachträgen. Um den Bauherrn vor diesem Dilemma zu bewahren, haben wir ein 3-STUFEN KONZEPT entwickelt, das im folgenden Kapitel vorgestellt werden soll.

5 Geotechnisches 3-STUFEN-KONZEPT

Damit dem Bauherrn die Baugrundrisiken abgenommen werden und er eine nachtragsfreie Baugrube erhält, haben wir ein 3-stufige Konzept entwickelt. Es setzt sich aus den folgenden Bausteinen zusammen:

-Baugrundauskunft

-Baugrundgutachten

-Geotechnische Baubetreuung

5.1 Geotechnische Stufe 1: Baugrundauskunft / Grundstücksauskunft

Auf Basis der vorhandenen geologischen, hydrologischen, topografischen und anderer Karten wird von unseren Experten das Standardbodenprofil des betroffenen Grundstückes ermittelt. Damit kann dem Bauherrn angegeben werden, welche Schichten er bei seiner Baumaßnahme zu erwarten hat. Soweit vorhanden erhält er auch Hinweise auf die Grundwasserverhältnisse, evtl. Altlasten, sowie auf andere Risiken, bzw. eine Anleitung wo und welche Besonderheiten er erfragen sollte.

Ergänzt wird die Baugrundauskunft durch eine Zusammenstellung von Hinweisen auf die Bauausführung. Diese sollten bei der Ausschreibung der Erdarbeiten berücksichtigt werden. So verhindern sie z.B. Nachträge aufgrund falschen Maschineneinsatzes oder fehlender Wasserhaltung.

Wir gehen davon dass in vielen einfachen Fällen für eine nachtragsfreie Baugrube die Baugrundauskunft / Grundstücksauskunft ausreichend sein wird. Sind die geotechnischen Verhältnisse kompliziert, so wird eine Baugrundgutachten mit entsprechenden Bohrungen oder Schürfen notwendig. Eine entsprechende Empfehlung enthält dann die Baugrundauskunft / Grundstücksauskunft.

Als Ergänzung schreiben wir derzeit an einem Fachwörterlexikon für Erd- und Gründungsarbeiten, das wir noch im Laufe dieses Jahres ins Internet stellen werden. Dann kann sich jeder mit den verschiedenen Themen selbst vertraut machen.

5.2 Geotechnische Stufe 2: Baugrundgutachten

Weist die Baugrundauskunft / Grundstücksauskunft aus, dass die Bodenverhältnisse kompliziert sind oder werden für das Gebäude besondere Nachweise notwendig, z.B. tiefe Keller, Swimmingpool usw., so muss mit direkten Aufschlüssen untersucht werden. Auf dieser Basis wird dann ein Baugrundgutachten erstellt, wobei die Ergebnisse in einem Bericht mit Profilen, Lageplänen und Diagrammen dargestellt werden.

Mit dem Baugrundgutachten geht das scheinbare Baugrundrisiko generell in die Verantwortung des Gutachters über.

5.3 Geotechnische Stufe 3: Geotechnische Beratung

Wie oben schon anklang stecken im Boden für den Bauherrn im Allgemeinen und auch im Speziellen erhebliche Kostenrisiken. Die allgemeinen Risiken werden in der Baugrundauskunft und noch mehr in einem Gutachten unter dem Kapitel „Hinweise zur Bauausführung“ erschöpfend von uns behandelt. Bei richtiger Übernahme dieser Hinweise durch den Objektplaner sind Nachträge meist zu vermeiden.

Darüber hinaus gibt es aber zahlreiche Fälle mit ungünstigen Bodenverhältnissen, speziellen Anforderungen aus dem Gebäude und/oder durch die Genehmigungsbehörden, wo das Fachwissen des Geotechnikers besonders gefordert ist. Wir sind nicht nur der Überbringer der schlechten Nachricht, dass die Böschung zu steil ist, der Baugrund keine ausreichende Tragfähigkeit hat, bei Hochwasser die Baugrube absaufen kann, eine Regenwasserversickerung nicht möglich ist usw,, sondern wir bemühen uns auch angepasste Lösungen zu finden. Bei gemeinsamer Bearbeitung dieser Probleme mit Objektplaner, Statiker u. a. gelingt es uns immer mehr auch für schwierige Projekte wirtschaftliche Lösungen zu finden, die ein Realisierung ermöglichen. Manchmal stellte sich heraus, dass sich aus den Schwierigkeiten intelligentere Lösungen ergaben, die am Ende sogar eine Unterschreitung des Budgets ermöglichten.

Für die Durchführung dieser anspruchsvollen Arbeiten steht uns neben einem Erfahrungsschatz von mehr als 30 Jahren nationaler und internationaler Tätigkeit als geotechnische Spezialisten eine umfangreiche Fachbibliothek zur Verfügung, die in diesem Ausmaß in der BRD einmalig sein dürfte. Hinzu kommt eine umfangreiche Programmbibliothek.

Außerdem haben wir z.B. für bindige Böden ein Konzept für die Bodenverbesserung entwickelt, oder den Hochwasserfall ein durchgerechnetes Flutungskonzept, die sich wegen der Kosteneinsparungen größter Beliebtheit erfreut.